A importância de uma AUDITORIA IMOBILIÁRIA
29/10/2013 10:44
O mercado imobiliário oferece várias opções para quem quer comprar um imóvel, porém, deve-se tomar alguns cuidados ao adquirir um imóvel que ainda não foi construído.
O comprador deve se precaver em TODAS AS ETAPAS da negociação, fazer-se acompanhar de profissionais especializados: advogado, arquiteto ou engenheiro, conforme a ocasião assim o exija, desde a assinatura inicial do contrato até à vistoria que é realizada antes da entrega das chaves.
Esses cuidados evitarão dissabores e prejuízos futuros.
Saiba como evitar um mau negócio
1º) Contrato:
É comum em transações imobiliárias, especialmente em fase de lançamento, algum tipo de 'pressão psicológica' exercida pela empresa vendedora sobre o comprador para que este assine toda a documentação necessária que lhe garanta a unidade escolhida.
Ocorre que o Contrato de Promessa de Compra e Venda neste tipo de transação é extenso, e contém cláusulas que precisam ser detidamente analisadas. Algumas delas acabam sendo discutidas judicialmente, pelo prejuízo que causam ao adquirente. Então, não se precipite! Porém, caso tenha formalizado a transação, ainda assim o Código de Defesa do Consumidor garante-lhe um prazo de 7 (sete) dias, a contar da data da assinatura do contrato, para desistência sem qualquer ônus, se for o caso. Neste intervalo de tempo, leve o contrato a um advogado especializado em direito imobiliário para ouvir o seu parecer técnico.
2º) vícios internos do imóvel:
Rachaduras: trincas que podem ter origem no reboco ou na própria estrutura do prédio;
Infiltrações: decorrente de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou mesmo incorreta aplicação de materiais na pintura;
Vazamento acústico: quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários;
Altura do pé direito: existe uma altura mínima estabelecida pela ABNT para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal;
Aplicação de Material Diverso do Constante no Memorial Descritivo: azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento de marcas diferentes das constantes do Memorial Descritivo ou mesmo de qualidade inferior;
Falhas de Impermeabilização: em áreas sujeitas a contato externo com água, a aplicação incorreta ou não aplicação do impermeabilizante pode gerar infiltrações que com o passar do tempo podem comprometer a segurança da obra;
Nivelamento do piso: a falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de água em pontos indevidos e causar infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos apartamentos vizinhos;
Invasão do espaço aéreo: construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não previsto no memorial descritivo da obra;
Metragem: embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização.
3º) vícios das áreas comuns do imóvel:
Insuficiência de Elevadores: existe norma para o cálculo da quantidade de elevadores necessários a atender aos moradores e esta norma muitas vezes não é respeitada, gerando transtornos aos moradores principalmente em horários de pico;
Fluxo de Garagem: o fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como os locais de entrada e saída têm que obedecer normas técnicas que permitam seu uso com conforto;
Tamanho das Garagens: também há normas para o tamanho mínimo das garagens, bem como para o seu acesso que devem ser respeitadas na construção;
Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: os equipamentos de lazer: balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, etc, todos devem respeitar normas de segurança para que seu uso não seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas;
Existência dos itens de lazer prometidos: quadras poli esportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira, cobertura coletiva, etc, quando constam do Memorial Descritivo e devem existir no imóvel);
Instalações adequadas para funcionários: existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas;
Aplicação de Materiais Diversos nas áreas comuns: pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitar o contido no Memorial Descritivo e caso não respeitem, estarão em desacordo com a lei;
Escoamento de Águas Pluviais: deve o prédio dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes a escoar a água das chuvas mesmo em caso de tempestades.
É importante destacar que, os vícios podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para os vícios ocultos (que só aparecem com o tempo), o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a sua constatação. Já para os vícios de fácil identificação, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a entrega do imóvel.
Dentro desta perspectiva, o Código de Defesa do Consumidor assegura nestes casos os seguintes direitos:
- O consumidor pode pedir a rescisão contratual; ou
- A reparação de todos os problemas em 30 (trinta) dias; ou
- Solicitar um abatimento no preço.
E feita qualquer das opções acima, o consumidor ainda tem até 5 (cinco) anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no CDC, embora a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança seja de 20 anos conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Você ainda precisa de mais algumas 'dicas':
1˚) Aceitação das Chaves - o consumidor só deve aceitar as chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm juros sobre as parcelas a prazo;
2˚) Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;
3˚) Diferenças de Metragem - é comum constar nos contratos de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor exigir o abatimento no preço proporcional ao abatimento que a construtora fez no tamanho do imóvel;
4˚) Promessas não cumpridas - quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento;
Fonte: Ibedec - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo