TAXA DE ANUÊNCIA - Cobrança abusiva

 

Primeiramente é importante esclarecer que todo direito patrimonial é transferível e que nenhuma construtora pode impedir que o adquirente do imóvel venda o que lhe pertence. O proprietário da unidade em construção pode renegociá-la para quem bem entender, a qualquer tempo, sendo correto comunicar a transferência do bem à construtora, que deverá participar da transação como anuente/interveniente, pois o novo adquirente subroga-se nos direitos e obrigações perante a construtora.

 

É ilegal a cláusula que estabelece um percentual para a construtora em caso de cessão de direitos, pois é assegurado ao adquirente livre transferência de sua propriedade. Ademais, cláusula com este condão é vedada por nosso ordenamento jurídico, nos termos do art. 122 do Código Civil e é considerada nula de pleno direito, conforme preconiza o Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, IV, já que cria obrigação iníqua, abusiva, pois coloca o comprador/consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade. Não há prestação de serviço que justifique a referida taxa.

 

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu: “o trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento já e remunerado pelo preço de cada unidade, não lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniária obtida pelo adquirente, quando este pretende revender a unidade”.

 

Analisando a questão da cobrança de taxa de transferência pelas construtoras, é até possível a cobrança, em caso de cessão de direitos ou transferência do imóvel a terceiros, de valor referente a taxa de transferência, para atender às despesas administrativas.

 

No entanto, é importante ressaltar que os contratos devem ser pautados pelo princípio da boa-fé e da probidade. Neste sentido, a cobrança deve ser exclusivamente para atender as despesas administrativas, devendo a construtora cobrar valor dentro do razoável e de forma proporcional.

 

Assim, em Termo de Ajustamento de Conduta, celebrado entre o Sinduscon-SC e o Ministério Público Estadual, mais precisamente a Promotoria de Defesa do Consumidor, foi acordado o seguinte:

 

6 - TAXA DE TRANSFERÊNCIA

 

6.1 - Em caso de cessão de direitos ou transferência do imóvel a terceiros, o valor da taxa de transferência para atender às despesas administrativas será de, no máximo, 0,7 (zero vírgula sete) CUB/SC (valor nominal do Custo Unitário Básico da Construção Civil do Estado de Santa Catarina - CUB/SC).

 

Percebe-se que o valor máximo vislumbrado enquanto possível foi o de 0,7 CUB/SC, bem diferente do que vem sendo praticado pelo mercado.

Diante destes argumentos, parece que o ideal não é fixar um percentual sobre o valor do contrato, uma vez que mesmo 1% pode ser bastante oneroso ao cliente, podendo facilmente ensejar uma revisão contratual.

 

Fontes: 

Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG - Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário - Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis (BH-MG) - Malucelli & Schellenberg Advogados associados (Curitiba - PR)